商业地产，是商业和地产高度融合的产物，商业地产的开发，是商业和地产得双重开发！在商业地产开发运作的过程中，除了要尊寻房地产上的规律，还要尊重商业本身的规律！必须考虑每一个环节的商业特性和商业需求。商业地产作为金融产品，最终能否满足开发商的投资预期，主要取决于这个金融产品的本质内容所形成的现实租金的回报――产租能力，及这个金融产品潜在的未来溢价！
要使这个金融产品实现现实租金的高回报和未来潜在的高溢价，就要对这个金融产品进行招商，招商就要涉及到业态定位和业态组合，在满足项目业态定位的大框架下来进行业态组合，形成商业生态系统，实现商业地产项目真正具备现实租金高回报和巨大潜在未来溢价！
那么，如何来进行业态组合？
业态组合的原则：业态选择、业态配比、业态衔接。
01
业态选择
业态选择必须符合整个项目的功能定位和业态定位，同时结合项目本身的条件及当地的消费习惯来展开。
业态选择，主要包括零售业态、娱乐业态、餐饮业态、体验业态。
零售业态
零售业态主要有：百货、超市、便利店、专业店、专卖店。百货业态含盖珠宝、化妆品、服装、家居用品；超市主要有生活必须超市为主，以较低价格销售为主，主要拿来拉动人流为目的；专业店主要包括家居、电器、数码专业用品等；专卖店是专门经营或者授权经营某一品牌的零售业态。如劲霸男装、耐克等。
娱乐业态
娱乐业态主要电影院、ktv、电玩城、溜冰场、酒吧、健身房、鬼屋、高科技体现产品等！与其他也太不同的是，娱乐业态更强调消费者的互动性和参与性，娱乐业态是现在购物必须的业态，强调体验式、文化性、情趣式、民族元素、休闲、高科技产品相融合的业态，是社会经济发展的必然产物。
餐饮业态
餐饮业态，是体验性消费的代表，商业地产，是吃出来来的，餐饮业态具有极强的聚客能力，能充分满足人们社交和家庭生活需要。主要包括中餐和西餐两大累，餐饮业态，建议一般放在项目的高楼层，并且，在规划餐饮业态时，应该注重口味丰富，避免口味重复。只有丰富的餐饮才能最大限度地为消费者提供多元化的选择。同时，充分挖掘地方的饮食文化资源，地方的饮食文化特色符合地方的消费习惯，会大大缩短项目的培育期。
体验式业态
商业地产发展到今天，已经变成了有形商品和无形商品同时发展的趋势。 有形商品销售的利润越来越低，只有通过无形的商品和服务来提高商品的附加价值，今天的购物，已包含了体验、休闲、文化、艺术、情趣、娱乐、旅游为一体的购物。这是由于中国的几十年取的发展成果，人民生活水平提高，物质条件满足的基础上来追求精神需求。由于商业的竞争越来越激烈，就要要求我们对顾客或者是对消费本身进一步的尊重，这种尊重有别于传统的服务，而是从各种各样的商业规则中，消费本身中体现对人的尊重。
商业的艺术化、体验式、情趣消费等在我们的生活中越来越多，有文化的，有艺术的、反应人的一种情趣的这种商业性的房地产开发会越来有价值，而经营这方面商业利润的空间也是非常大的。他们的利润高于传统的单纯的卖商品和服务的行业。 文化的、艺术的、情趣的、休闲的、体验的 、及民族元素、高科技含量、建筑艺术相融合的商业模式，这种商业模式将对商业房地产的开发及商业地产的发展趋势有着深刻的影响力，将是革命性的！未来几十年必将成为商业地产的发展趋势。
02
业态配比
为了将项目的面积合理地使用，使商业坪效最大化，必须对项目的业态进行合理地配比。合理的业态配比能够完善品类结构功能，很好地满足消费需求，提高聚客能力，使项目商业价值最大化！
业态配比的原则
（1）实用原则：根据不同的业态需求，提供不同的实用面积，是商业坪效最大化！最大效率地使用项目的面积。
（2）高坪效：在满足实用原则的基础上，在期间内，尽可能压缩面积，以提高商业坪效。最大限度提升项目的产租能力和商业价值。
（3）互补性：互补性指的是商业生态，指业态与业态之间，要互利共生、相互促进、共同繁荣。避免业态之间重复，形成面积浪费。
03
业态衔接
业态布局和业态衔接，要认真研究城市中的动线和项目本身的动线，明确项目主干道和次干道，明确项目的冷热区，根据业态的特性，并结合项目本身的经营需求，进行合理规划。个业态之间衔接是否顺畅、合理，关系到消费者的舒适感和流畅感、关系到顾客逗留时间和成交量大小、关系到项目的商业坪效、关系到项目的整体租金水平、关系到项目的整体商业价值、更关系到项目的未来潜在溢价！
业态衔接的原则
（1）零售业态应该放在热区，品牌级别高的，租金承受力高的业态，应该放在主通道、主入口。如黄金、珠宝、首饰。
（2）娱乐业态应该放置在冷区，通过业态本身来带动客流。
（3）餐饮业态应该放置在高楼，目的性消费强，要形成规模，形成差异化，有特色的餐饮区。
（4）体验业态属于目的性消费，应放置在冷区，次干道。
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